兴旺娱乐官网-土地市场开闸,有人围观,有人换仓,逆势“捡漏”真能抄底?

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转眼已进入三月,董军(化名)所在的房企仍未拿到一块土地。受疫情影响,在2020年开年土拍大战中,负责投拓的他和同事们成为了“围观群众”,“去年这个时候,我们在土拍市场早有所收获,现在却颗粒无收。”

董军仅是土拍市场诸多围观者中的一员。受疫情影响,1月底以来,多城取消或延迟土拍日期,加之整体销售惨淡,房企投资节奏放缓。据克而瑞数据显示,2月300城经营性用地的成交量大幅回落,同比及环比增速分别下滑34%和52%,降至近一年来的最低点。规模房企投资谨慎,2月销售TOP50房企中有半数房企未拿地。

尽管暂时拿地为“零”,董军并未闲着,“我们每天看政策、看地价、看市场,还看自己兜里面的钱,等待下一次机会。”

董军忙碌的背后,反映出房企对热点城市房地产市场的长期看好,整体平静的土地市场已经暗流涌动。

(本图来源:北晚新视觉)

绿城华润首开超百亿抢地

疫情之下,房企拿地分化,多数企业处于观望状态,12家企业拿地积极。2月,仍有包括绿城、华润、首开、旭辉、中骏、龙光、世茂等房企逆势抢地。

其中,绿城、华润、首开等央企、国企2月拿地超百亿,且远大于其1-2月销售金额。中梁、龙光、德信等区域聚焦的房企也在其深耕城市拿地。

在这场拿地热潮中,主角基本是国资房企和区域大房企。克而瑞研究中心负责人谢杨春指出,绿城、华润、首开等央企、国企及区域扩张型企业,由于资金充裕、融资成本低,拿地更有底气,且在金额较大的优质地块上,采取了“报团”合作方式。

以近期成交的北京通州区马驹桥镇亦庄新城等地块为例,由于受到世茂、金茂、平安、首开+旭辉联合体、华润+中交联合体5个竞买主体、7家企业的青睐,经过40轮的竞价,最终华润+中交联合体以46.7亿元的价格竞得该宗地,溢价率约22.89%。

谢杨春称,国企之所以在一线城市“抱团”拿地,一方面是由于地价较高,另一方面是由于城市限价相对严格。

“我认为现在是拿地的时机。”某知名房企相关投拓人员表示,虽然疫情销售几乎“停滞”,短期内影响到一些负债高房企的拿地计划。但业内普遍看好后市机会,如果地价相对合理、地块条件也不错,“不差钱”的企业自然愿意逆市投资。

3月份土地成交消息也接连传来。3月5日,中梁以5.16亿元拿下江门一宗商住用地;3月9日,碧桂园11.4亿元拿下佛山坤洲地块4.2万平方米宅地。

董军表示,“观望期过后,我们今年原计划的拿地目标没有改变。”随着疫情逐渐缓解,预计将有更多房企加入土拍大军。

“换仓”回流一二线城市

2月,一二线城市土地出让火热。据克而瑞监测,2月份中国一二线城市共有641宗土地成交,宅地总成交额1581.6亿元。

从12家积极拿地企业所获取的地块来看,主要以一线城市的优质地块、二线核心城市为主,且成交溢价率并不低。北京土地市场也重新释放活力,前两个月共计揽收土地出让金671.88亿元,平均溢价率达19.48%,均创下历史新高。

一线城市中,华润、中交、北京住总、首开以联合体的形式包揽北京多宗宅地,大名城和旭辉分别拿下上海临港、安亭的两宗含宅地块。二线城市土地成交主要位于中西部、珠三角和环渤海三个区域,尤其南宁、福州和长沙成交建面最大。旭辉在南宁、长沙各拿下两宗大体量的商住地块,世茂在青岛通过收并购拿下近40万平方米的土储。

在三四线城市中,温州2月份土拍相对活跃。12家房企拿地建面接近140万平方米。其中本土房企德信拿下两宗宅地,建面达到70万平方米,而中梁、绿城、世茂和旭辉均有所斩获。

谢杨春表示,房企对温州市场总体持积极态度,看好疫情结束后市场会大概率反弹。

合硕机构首席分析师郭毅接受记者采访时指出,从这一轮房企的拿地举动可以看出,企业基本持有“换仓”心态,从过去的三四线逐渐向一二线城市回归和聚拢。一二线城市能明显看到回暖态势,而三四线城市由于棚改政策降温,又缺少外来人口,置业动力不足,未来楼市前景并不是特别乐观。

近四成地块溢价超30%

敢于逆势拿地的企业虽不多,竞争却异常激烈。

据克而瑞监测,从12家积极拿地企业2月份成交地块溢价率来看,底价成交地块仅占22%,8成地块均为溢价成交。且溢价率在10%以下占比17%,10-30%占比24%,溢价率30%以上的地块占比达到37%。其中金科、世茂、绿城的拿地溢价率整体较高,并非都是“捡漏”。

郭毅分析指出,基于开发商对于城市、土地的选择有较强的共性认知,而一二线城市所能投资的领域相对比较少,城市少,出让土地量也少,因此土地市场竞争的激烈程度增加,造成整体溢价率的提高。

“溢价拿地通常意味着风险也更大,但结合地块的房价地价比来看,整体风险可控。”谢杨春指出,2月大部分成交地块仍有相对较大的盈利空间,尤其是一季度拿地年内可以上市,也会提振房企今年的销售业绩。从企业角度来看,中梁、德信、龙光等2月投资的地块虽然有一定溢价,但盈利空间尚可。

虽然土地市场明显升温,董军仍保持谨慎的拿地态度。“从拿地到盖房到卖楼,存在一定周期博弈的成分,企业会量力而行,总之今年在拿地方面会更加谨慎。”